Emile Schachter es Principal en WD Capital Group, donde asesora a desarrolladores inmobiliarios en la estructuración de capital a través de deuda senior, equity preferente y equity común. Su trabajo se enfoca en ayudar a los proyectos a alinearse con los estándares actuales de underwriting, a medida que las condiciones de financiamiento evolucionan y los parámetros de crédito se vuelven más definidos.
Antes de fundar la firma, Schachter trabajó en private equity en un gestor de activos de $35 mil millones. Es egresado de Cornell University. Su experiencia aporta un enfoque institucional a la evaluación de transacciones y a la estructuración de operaciones en el mercado del sur de Florida.
WD Capital Group se acerca a los $250 millones en transacciones cerradas entre deuda y equity, abarcando múltiples clases de activos. El asesoramiento de Schachter incluye estructuración de capital, recapitalizaciones y la coordinación de fuentes de capital institucional y extranjero, incluyendo EB-5, dentro de un mismo esquema de financiamiento.
En un mercado donde el capital sigue disponible pero es mucho menos permisivo, la capacidad de estructurar operaciones con precisión se ha convertido en una ventaja clave. A medida que el underwriting se endurece y los prestamistas ponen mayor énfasis en la protección a la baja, el “segmento intermedio” de la estructura de capital, donde se ubican el equity preferente, la deuda mezzanine y las estructuras híbridas, se ha convertido en la parte más compleja y negociada de una transacción. En esta conversación, Emile Schachter, cofundador de WD Capital Group, comparte cómo su experiencia desde el lado principal influye en el enfoque de la firma, qué buscan realmente los comités de crédito hoy y por qué una estructuración disciplinada es ahora la diferencia entre operaciones que se estancan y las que se cierran.
Tu experiencia incluye Rialto Capital, Bridge Investment Group, una beca Fulbright y un máster en Cornell. ¿Cómo influye esa experiencia desde el lado principal en la forma en que asesoras a tus clientes hoy?
Cambia completamente la conversación. Cuando has pasado años evaluando B-pieces, analizando riesgo crediticio en portafolios CMBS y realizando due diligence de adquisiciones a gran escala, desarrollas un entendimiento claro de cómo piensan realmente los prestamistas institucionales. En Rialto evaluaba riesgos sobre miles de millones de dólares en deuda inmobiliaria comercial. En Bridge, el enfoque estaba en ejecutar adquisiciones dentro de una plataforma institucional y entender cómo las decisiones de asset management impactan la valorización. Esa experiencia nos permite traducir el proyecto de un desarrollador al lenguaje que los comités de crédito entienden. En WD Capital no solo facilitamos conexiones. Ayudamos a construir la narrativa crediticia detrás de cada operación.
Construiste WD Capital como una firma boutique en un mercado dominado por plataformas mucho más grandes. ¿Cuál fue la tesis?
La tesis fue que las transacciones complejas requieren precisión. Las grandes plataformas hacen un excelente trabajo, pero muchos desarrolladores que trabajan en proyectos sofisticados en el sureste, especialmente en el sur de Florida, necesitan un asesor que trate cada operación como única, no como parte de un pipeline de volumen. Cuando Eduardo, Álvaro y yo lanzamos WD Capital, combinamos intencionalmente experiencia de underwriting desde el lado principal, disciplina de banca de inversión y visión de family office. Mi formación en ingeniería también influye en cómo pienso las estructuras de capital. Cada capa tiene que cumplir su función o el sistema falla. Nunca buscamos ser la firma más grande en la sala. Nuestro enfoque es ser la más precisa.
¿Cómo describirías el entorno actual de los mercados de capital en el sur de Florida?
El capital está disponible, pero es mucho más disciplinado que hace unos años. Los prestamistas y socios de equity están aplicando mayor escrutinio a los niveles de apalancamiento, los tiempos de ejecución y la credibilidad del desarrollador. En comparación con hace 18 a 24 meses, los supuestos de underwriting hoy son más realistas y los inversionistas esperan una mejor alineación entre riesgo y retorno. En muchos sentidos, es un desarrollo saludable para el mercado.
¿En qué se están enfocando más los comités de crédito hoy?
En la protección a la baja. Los prestamistas quieren ver supuestos de absorción realistas, presupuestos de construcción con contingencias adecuadas y una visión clara de la liquidez del desarrollador. El stress testing también se ha vuelto más riguroso. Las operaciones se evalúan bajo escenarios como aumentos en tasas de interés, retrasos en construcción o absorción más lenta. Los desarrolladores que llegan con ese nivel de preparación avanzan mucho más rápido en los comités de crédito.
¿En qué parte de la estructura de capital estás viendo más ajustes actualmente?
En el segmento intermedio. El pricing del equity preferente se ha ampliado, las estructuras mezzanine se están evaluando con mayor conservadurismo y las capas híbridas se están ajustando para reflejar mayores costos de financiamiento y el perfil de riesgo de cada proyecto. Para un asesor, ahí es donde ocurre gran parte del trabajo. Estructurar esas capas requiere alineación entre prestamistas, inversionistas y desarrolladores, de modo que todos entiendan cómo se distribuyen los riesgos y retornos.
¿Qué diferencia a los desarrolladores que están logrando cerrar transacciones hoy?
Preparación y realismo. Los que están ejecutando en este entorno llegan con supuestos disciplinados, estructuras de capital bien pensadas y respuestas claras a las preguntas que inevitablemente harán los prestamistas. Siempre le decimos a nuestros clientes que una operación debería estar prácticamente estructurada antes de salir al mercado. Mientras más claridad tenga el desarrollador, más fluido será el proceso. Como lo resumió Fernando de Núñez y Lugones de Vertical Developments después de uno de nuestros cierres: en proyectos complejos, el diferenciador es tener un socio de capital que entienda tanto el marco financiero como la realidad operativa del proyecto.
¿Cómo están abordando el mercado del sur de Florida los family offices y el capital privado hoy?
El capital privado sigue viendo el sur de Florida como uno de los mercados inmobiliarios más atractivos a largo plazo en Estados Unidos. El crecimiento demográfico, un entorno regulatorio favorable y las tendencias migratorias continúan impulsando la demanda en distintas clases de activos. Lo que ha cambiado es la selectividad. Los family offices están siendo más estratégicos en cómo despliegan capital y se enfocan en desarrolladores con experiencia y parámetros de riesgo bien definidos. El interés sigue siendo alto, pero las exigencias también.
¿Qué rol juega el capital estructurado en este entorno?
Se ha vuelto esencial. El equity preferente, la deuda mezzanine y las estructuras híbridas suelen cerrar la brecha entre lo que los prestamistas senior están dispuestos a financiar y lo que el proyecto necesita para avanzar. La clave es la integración. El capital estructurado funciona mejor cuando los incentivos están alineados a lo largo de toda la estructura de capital, no solo como una solución puntual para cubrir un déficit.
Has colocado capital en multifamily, condominios, hospitality y proyectos mixtos. ¿Cambia el enfoque según el tipo de activo?
Los fundamentos de estructuración se mantienen, pero la conversación de underwriting cambia según el tipo de activo. Un proyecto multifamily estabilizado implica una discusión muy distinta a la de un condominio de lujo o una conversión hotelera con marca. Cada clase de activo tiene sus propios prestamistas, lenguaje de underwriting y riesgos de ejecución. Entender esas diferencias nos permite posicionar cada proyecto correctamente en el mercado de capitales.
Mirando hacia adelante, ¿dónde ves oportunidades en los mercados de capital del sureste?
Esperamos que continúe un entorno de despliegue de capital disciplinado, no un regreso a las condiciones de 2021. Los desarrolladores con fundamentos sólidos, planes de ejecución realistas y presentaciones de calidad institucional seguirán atrayendo capital de manera eficiente. Mercados como el sur de Florida, que cuentan con drivers estructurales de demanda, están bien posicionados para captar inversión tanto nacional como internacional. Las firmas que logren estructurar operaciones con precisión y ejecutar con eficiencia seguirán teniendo ventaja.
Sobre WD Capital Group
WD Capital Group es una firma boutique de asesoría en mercados de capital inmobiliarios comerciales con sede en el sur de Florida, especializada en colocación de deuda, equity preferente y joint venture equity en activos multifamily, condominios, proyectos mixtos y hospitality en todo el sureste de Estados Unidos. La firma fue cofundada por Emile Schachter, Eduardo Peláez y Álvaro Cárdenas, combinando experiencia en inversión inmobiliaria desde el lado principal, banca de inversión y family offices. WD Capital ha ejecutado más de $600 millones en transacciones.
