Y si… el que siga esperando a ver qué pasa con el mercado o bien, aquel que especula aún con un margen de contraoferta muy agresivo al momento de negociar la compra de una propiedad, parafraseando al DIEGO, que no se le escape la tortuga… Olvídense de costos de construcción bajos y márgenes de negociación amplios, “ya ha comenzado la nueva era del mercado inmobiliario”.
Hoy, 21 de diciembre de 2024, podemos decir que el mercado inmobiliario comenzó a ponerse de pie. Las propiedades, cuando salimos de la pandemia, en promedio habían bajado un 40% su precio, dado principalmente por una brecha cambiaria arriba de un 100% entre el dólar oficial “HIPOTÉTICO” (no se podía comprar) y el dólar M.E.P o bien el BLUE, licuando de dicha manera el costo de construcción en dólares fuertemente y provocando que el costo de reposición sea mucho más bajo a los precios que existían en plaza. A esto, se sumaba un contexto político-económico que no ayudaba, con lo cual, la demanda frente a tanta INCERTIDUMBRE, brillaba por su ausencia reforzando aún más la tendencia. Ese gran descuento que tuvieron en promedio las propiedades de C.A.B.A., en ubicaciones Premium, va quedando firmemente en el recuerdo. El primer gran factor es el costo de la construcción que totalmente contrario a lo mencionado anteriormente, ha subido fuertemente en pesos y el dólar, bajó su cotización pero en y una vez más, pero en sentido inverso, el costo de reposición está marcando fuertes subas de precios en los nuevos desarrollos, o bien en aquellos que comenzaron a construirse a lo largo del 2024. En consecuencia, el departamento USADO se ve empujado por detrás por estos nuevos precios generando de forma colateral e implícita, una suba de precios también.
Del otro lado del mostrador tenemos una demanda argentina, unos cuantos con sus créditos hipotecarios en la mano pre aprobados y otros tantos que han aplicado fondos al blanqueo, sumándose últimamente una herramienta que entrará a jugar muy fuerte, financiamiento a desarrolladores para poder construir y en simultáneo también poder financiar a quienes quieran comprar unidades durante el proceso de construcción; todo esto ya está activando la demanda a volver a entrar al mercado. Dicho esto, donde aún hay espacio para comprar a buenos precios, es dentro del mercado del USADO. Tomando como referencia los nuevos precios de los nuevos desarrollos, tanto a estrenar como los que se van a comenzar a construir, los precios de los departamentos usados todavía corren un 30%, en promedio, por debajo de dichos precios (siempre comparando unidades en la misma zona de influencia, de características similares y no más de 20 años de construcción). Vemos principalmente que los aumentos se están dando de manera significativa en unidades entorno a los U$S 100.000.-, y un tanto más lento, en los montos superiores a los U$S 500.000.-. Los montos chicos se ven dinamizados por ticket (monto pequeño donde la masa compradora es mucho más amplia) y porque dentro del segmento, fue donde el porcentaje más alto de créditos hipotecarios, se ha dado. No obstante y como mencioné, el costo de reposición va marcando un nuevo camino en materia de precios disparado por los nuevos desarrollos, pegándole directamente al USADO.
En cuanto a los nuevos desarrollos que se estuvieron lanzando desde hace 5 meses atrás a la fecha, hoy el desarrollador encuentra que los terrenos no han bajado de precio, en todo caso algunos muy bien ubicados y de buenas dimensiones, están ajustando su precio al alza y el costo de la construcción en dólares si bien no cedió, de a poco va encontrando su lugar, una inflación mucho más controlada y un tipo de cambio quieto. No obstante, esto dejó un m2 elevado (un 80% más alto en dólares que hace 3 años) y prácticamente no le está dejando margen de ganancia al desarrollador ya que, si este debe volcar al negocio su porcentaje de ganancia pretendido, entre un 25% y 40%, quedaría un m2 de venta demasiado elevado. Indistintamente de esto, el precio histórico es una cierta manera el faro para tener como referencia, ya que la historia marca que cada vez que hubo caídas de precio, no solo se han recuperado, sino que siempre se han superado y es por eso que los desarrolladores siguen sacando punta al lápiz. Vislumbro un año 2025 con mucha actividad inmobiliaria dentro del rubro de la construcción más allá de lo mencionado, hoy ya vemos mucha compra de lotes por parte de los desarrolladores, LA MATERIA PRIMA QUE ESCASÉA POR EXCELENCIA, y en ese sentido han cambiado su forma de pago y retomado el pago en efectivo, dejando de lado la entrega de metros a futuro, les es más redituable validar las incidencias actuales que en promedio son las de años anteriores, a entregar metros que a futuro se verán muy bien capitalizados por la tendencia que se está percibiendo en materia de precios. En función a esta demanda muy activa, hoy en la puja por ESOS terrenos, gana no solo quien ofrece obviamente el precio más alto sino el que paga el 100% del precio en efectivo. Dicho esto, los inversores que entran en etapa de compra de tierra, (grupo que suele armar el desarrollador para comprar la tierra), al estar invertidos éstos en dólares, hoy no es negocio. La divisa prácticamente mantiene su cotización, pero la inflación en pesos sigue con lo cual, vislumbrando un mercado pujante, de seguro que esos dólares se apreciarán mucho más dentro de un desarrollo inmobiliario. Dicho esto, y retomando lo mencionado acerca del costo de la tierra y el de la construcción que están dejando sin margen de ganancia al desarrollador, aún así, éstos van haciendo sus números en función a los precios históricos y apostando sin dudas a que como mencioné, dichos precios se superen o lo que YA ESTÁ SUCEDIENDO. Esta semana vimos el llamado de un desarrollador con quien trabajamos 4 desarrollos en zonas Premium para que, en uno de ellos, en uno subamos un 12% los precios y en el otro, subamos un 20% tomando como referencia que el precio del m2 y con una obra con 12 meses más por delante de construcción, estábamos pidiendo promedio U$S 4.300.- el m2 (estaríamos ya superando el precio histórico en dicha zona). Al mismo tiempo, no solo se toman del precio histórico, sino que ya se está viendo una baja de algunos insumos de la construcción dentro de la C.A.C. marcó el último mes, un incremento de un 3% y el dólar acaba de apreciarse un 10%. De esta manera el costo en dólares también podría abaratarse y de dicha manera colaborar con ese margen de ganancia a favor del desarrollador.
Arribando al final del año 2024, puedo decir que fue un año raro, se ha depurado bastante, se ha vendido lo que estaba en precio ya que muy poca oferta se puso a tiro con la realidad y quienes han defendido un precio un poco más alto, a de a poco les está llegando el momento. El comprador dio muchas vueltas antes de decidirse, eso lo demostró la cantidad de visitas que hemos tenido en distintos inmuebles sin éxito de cierre y finalmente después de mucho tiempo algunos ya se iban reservando, pero repito, el comprador se tomó su tiempo. En ese sentido también mucha gente considera que el momento de venta, y no teniendo apuro por vender, se comenzará a dar a partir de mediados del año 2025 con otro contexto país y con las variables, crédito hipotecario y blanqueo, más aceitados y entrados en acción, lo que generará mayor demanda por ende también mayor suba de precios. En relación a lo mencionado, y como vengo comentando, si bien la suba de precios hasta el momento fue dada mayormente por un costo de construcción más alto en dólares, vislumbro un año 2025 con costas afirmándose a un amesetamiento y posible baja, se tiene que dar una inflación casi nula y algo de devaluación del peso vs. el dólar, con una demanda muy activa por lo mencionado, los precios de los usados principalmente comenzarán a ajustar para arriba de una buena vez, por mayor demanda GENUINA, y menciono GENUINA ya que cuando el mercado se veía activo, en una gran mayoría era por INVERSORES que si bien es GENUINO (compra con capital propio), no compraba para vivir. El consumidor final que es quien en definitiva compra para vivir (se achica, se agranda, dar su primer paso a su primera vivienda) le hace muy bien al mercado, ya que no especula y al mismo tiempo esa masa crítica de potenciales compradores que han estado AUSENTE durante años hoy tienen la posibilidad de entrar a jugar. Asimismo, el salario en dólares se viene apreciando bastante lo cual también colabora para que el comprador asalariado en pesos, pueda pensar en aplicar cada vez más un crédito hipotecario para la compra de un inmueble.
Haciendo un repaso rápido por el mercado de alquileres, si bien tuvo una gran demanda frente a una ley de alquileres totalmente desequilibrada que lo único que generó es llevar la oferta a casi cero, disparando los precios por demanda frente a la escasez, una vez vetada la misma por el nuevo gobierno, generó que la oferta se ampliara sustancialmente, aparecieron muchos inmuebles más en alquiler y frente al precio de la divisa norteamericana que se fue devaluando frente al peso, empezó a tener mucho más “peso” el monto locativo tomando la renta en dólares mucho más atractiva para el propietario, con ajustes cuatrimestrales en pesos o con cuotas dolarizadas frente a la quietud del tipo de cambio. Hoy los alquileres retomaron su porcentaje de renta promedio entre un 4% y un 6% sobre el precio de la propiedad, dependiendo del tamaño de la unidad, el barrio y las prestaciones del edificio.
Creo que como en todo ámbito de la vida, la CERTIDUMBRE es una variable súper importante al momento de tomar decisiones, es una variable que PERMITE PROYECTAR, sentimos confiados en que algo se podrá sostener en el tiempo o bien apostar por algo más allá que pueda salir bien o mal, pero sí medianamente uno puede prever que todo puede marchar bien. ACTÚA y eso YA ESTÁ PASANDO… Hay una masa crítica de buenos actores para poder dinamizar el mercado inmobiliario que hoy dicen PRESENTE.
Me han preguntado mucho a lo largo de este año, tanto de un lado, VENDEDOR, como del otro, COMPRADOR, si era o es un buen momento para vender o bien para comprar y mi respuesta es la siguiente: si me paro en el USADO y teniendo aún algunas OPORTUNIDADES (cuando hablo de OPORTUNIDADES me refiero a su relación no sólo con el precio histórico sino con los nuevos desarrollos), sin dudas es un EXCELENTE MOMENTO PARA COMPRAR. Quien deba vender, solamente sugiero hacerlo si es que ya sabe lo que puede comprar y de manera simultánea ya que buscará que ese desfasaje entre vender y comprar, sea lo más controlado e inmediato posible para no quedarse atrasado en el precio de recompra. Los dólares en la mano pierden…
Dicho esto, SE ACABÓ LO QUE SE DABA, el costo de construcción por el momento no bajará y los precios empezaron a subir y seguirán subiendo mucho más, QUE NO SE TE ESCAPE LA TORTUGA…
HF PROYECTOS & INVERSIONES
Humberto Luis Foresti
Director General
www.harispesilvina.com
