MUCHO SE HABLA DE ESTE TEMA. EN MI ÚLTIMO VIAJE, EN NOVIEMBRE, ME REUNÍ Y CONVERSÉ CON ALGUNOS BROKERS INMOBILIARIOS Y DESARROLLADORES DEL SUR DE LA FLORIDA Y EXISTEN OPINIONES DIVERSAS.
No voy a adelantar conclusiones. Las dejamos para el final de esta columna, pero les diré las certidumbres que sí pude recabar, siendo esta una opinión absolutamente personal.
Los IN
a) Mercado: el mercado está muy segmentado y no es en absoluto heterogéneo. Si bien el desarrollo se ve en casi todo el Estado, hay ciudades y ciudades, ¿se entiende, verdad? La ciudad de Miami Beach, al igual que Surfside, han sido y son bastante conservadoras y regulan las nuevas construcciones con parámetros que ponderan no cambiar la estética y ocupación de los espacios existentes. Son lugares muy restrictivos para los desarrollistas lo que los hace menos accesibles.
En contraposición, la Ciudad de Miami-Dade, como también Sunny Isle y Aventura, apuestan muchísimo al crecimiento y aumento demográfico transformándose en forma permanente. Es realmente impensado el horizonte urbano proyectado para el 2030 —máxime si nos paramos una década atrás—. La zona de Brickell y parte del Down Town de Miami están sufriendo drásticas y muy buenas transformaciones a criterio de quien les habla. Los nuevos emprendimientos florecen a cada cuadra y lo más importante es que edificios milenarios y no tan antiguos son demolidos dando lugar a nuevos y más grandes emprendimientos.
Por ejemplo, el icónico Mandarin Oriental Hotel, que será demolido en 2025 dando lugar a una imponente torre de 70 pisos en la emblemática isla de Brickell Key. Sin duda la Ciudad de Miami-Dade ha recibido un gran respaldo del Mayor de su Ciudad, Francis Suarez, quien es un entusiasta del desarrollo y cada vez que puede manifiesta que Miami será una de las grandes ciudades del mundo. De hecho, yo considero que ya lo es.
Estadísticamente ha superado a todas las ciudades de los Estados Unidos en ritmo de crecimiento en el segmento residencial y está posicionada en cuanto a valores dentro del top five de mayores aumentos de precio por pie cuadrado.
b) Marcas: esta ciudad continúa atrayendo a los más importantes grupos de desarrollo y también a marcas internacionales más prestigiosas asociadas a los nuevos desarrollos residenciales que llevaran su impronta como Mercedes Benz, Aston Martin, Dolce & Gabbana, Pagani, Baccarat, Faena, Dream Miami, Waldorf Astoria, entre otras.
c) Gastronomía y esparcimiento: continúa convirtiéndose en un polo gastronómico de alto nivel, con exponentes como Konomo, Osaka, La Mar y Gastón Acurio —que trabaja en su relocalización en la zona gastronómica más importante de la ciudad South Miami Ave— ya que actualmente funciona en el Mandarin Oriental que como dijimos será demolido.
También se espera la relocalización del reconocido Cipriani en frente de La Mar en un nuevo complejo de edificios que llevan su marca y estilo. Lo mismo con la transformación del distrito del Downtown y el cambio rotundo del área conocida como Miami River donde se establecerá un Dream Hotel que tendrá amarras para llegar navegando y un hotel de 5 estrellas, además incluirá un centro de esparcimiento y SPA de primer nivel. También se anunció un nuevo complejo del grupo Faena y seguramente habrá más.
Todo lo antedicho hace que los valores de estos nuevos emprendimientos se mantengan en alza y con muy buena demanda, ya que posicionada como una de las grandes urbes a nivel global, esta ciudad sigue manteniendo valores inferiores a los de sus competidoras. Parece claro que inversores y consumidores saben que será cuestión de tiempo para que esos valores se ajusten para arriba equiparándose con las ciudades top del mundo.
Los OUT
“On the other hand”, como dicen, lo complicado de este desarrollo se podría dividir en dos temas cruciales:
a) Condados de Miami Dade y Broward, en menor medida Broward, esta región de Florida continúa siendo un imán para locales y extranjeros que buscan mejores condiciones de vida. El problema es que las urbes son lo que son y el parque automotor será sin duda un problema. Este es un tema desde hace décadas. Recuerdo hace al menos 12 años haberlo conversado personalmente con el entonces Mayor de la Ciudad de Miami, Tomas Regalado, quien junto a los comisionados intentaban por todos los medios buscar soluciones al ya creciente tránsito automotor de Miami. Debo decir que no se ven muchas mejoras al respecto. Es sin duda un tema de difícil resolución.
b) Cambio del código y normativas edilicias, tras el terrible episodio del derrumbe del edificio de Surfside —del que aún se lloran sus inocentes víctimas— quedó una cicatriz en lo más profundo de la sociedad, que trajo aparejado que inmediatamente vieran la necesidad de modificar las regulaciones exigiendo a los edificios con más de 25 años y 3 millas de la costa inspecciones rigurosas, tanto edilicias como estructurales, que naturalmente redundarán en mejoras a las asociaciones (consorcios).
Ahora bien, esto implica que muchos edificios deberán afrontar en el corto plazo trabajos importantes para ponerse a tono con las regulaciones y la ley es inflexible con estas reparaciones. He escuchado de consorcistas que tras la inspección deberán cubrir expensas extraordinarias entre 10 y 12 veces las expensas ordinarias. Esto hace que muchas personas se vean complicadas al momento de pagar y si bien hay cierto nivel de financiamiento siguen siendo muy cuesta arriba para algunos consorcios.
Sumado a esto, las primas de seguros también han aumentado obligando en muchos casos a bajar precios de venta ya que los adquirentes saben que deben afrontar en un plazo relativamente corto gastos extraordinarios y que, si alguien no puede pagar más allá de los mecanismos legales, deben pagar los demás por quien no paga.
Por primera vez en muchos años de conversar con referentes del sector, veo que hay ofertas agresivas en los edificios de +25 años porque saben lo que se avecina. En muchos casos son montos hoy impredecibles, así que cuidado a estudiar bien los reglamentos asociativos al poner ofertas en edificios que no sean “nuevos”.
Conclusión: Ya recorrimos rápidamente lo que está pasando. Por ende, como conclusión personal, no hay nubarrones en el horizonte. Esta región creció a buen ritmo y lo seguirá haciendo de la mano de desarrolladores, funcionarios y fundamentalmente de la gente que es quien la elige, pero por lo antedicho evaluar y tomar recaudos necesarios a la hora de invertir.
ARIEL ARROCHA
Abogado, con posgrado en Comercio Internacional, analista de mercado para el grupo Latam en USA.
Director para Argentina y coordinador del cono sur, es co-director de la publicación Negocios USA Business Magazine, con más de 25 años en el sector.
www.argentina.latamusa.com
