El levantamiento del cepo es una gran noticia. Ayuda a ordenar la macroeconomía y le da previsibilidad al programa económico. Sin embargo, no tiene un impacto directo sobre el desarrollo inmobiliario ni sobre los emprendimientos en marcha, que usualmente cobran en pesos y no estaban afectados por esa restricción.
Donde sí se empiezan a notar cambios es en los precios. En los últimos meses, la oferta se restringió bastante. Muchas propiedades que antes estaban a la venta, pasaron al alquiler gracias a la desregulación del mercado locativo. La renta mejoró levemente, y eso impulsó ese cambio.
Además, las propiedades atractivas se vendieron rápidamente, reduciendo la oferta disponible y empujando los precios al alza. A esto se suma una demanda creciente, potenciada por la vuelta de los créditos hipotecarios, y un aumento brutal de los costos, que inevitablemente se traslada a los valores de venta.
Incluso con tasas de crédito que subieron un poco, la demanda se mantuvo sólida. Eso sostiene la tendencia alcista de los precios. Aunque es difícil hacer pronósticos precisos, me animaría a decir que en los próximos 12 meses podríamos ver aumentos del 20 o 25% en dólares. Hoy el mercado del usado atraviesa un buen momento. Es, probablemente, el más beneficiado por la nueva coyuntura macroeconómica, la aparición del crédito y un marco regulatorio más aceptable en materia de alquileres. La construcción, en cambio, enfrenta más dificultades.
El aumento de los costos no fue acompañado por una suba proporcional en los precios, lo que complica la rentabilidad y ralentiza el ritmo de los proyectos. La expectativa es que los valores acompañen y empujen una mejora, pero por ahora la recuperación es más lenta en este segmento.
A esto se suma un contexto económico general que también condiciona. Aunque los ingresos en dólares subieron, los gastos lo hicieron en igual medida. Si bien en algunos momentos los salarios le ganan a la inflación, en general van de la mano. Eso limita el poder de ahorro y, por ende, el alcance de la reactivación. En el segmento premium, sin embargo, la dinámica es diferente. Ahí, los compradores no dependen tanto de un ingreso mensual, lo que permite defender mejor los precios de venta y acompañar los aumentos de costos en los emprendimientos.
Ahora bien, hay señales de expectativa positiva. Los desarrolladores están analizando nuevos proyectos. Esto se ve especialmente en zonas como el conurbano, donde aún hay terrenos con valores competitivos y potencial de valorización. La compra de tierra está muy activa, al igual que las encomiendas profesionales, lo que refleja una visión optimista hacia el mediano plazo y una expectativa de recomposición de precios acorde al salto de los costos.
En la misma línea, el Estado vendió recientemente varios terrenos de muy buena calidad y recibió ofertas muy altas, con fuerte competencia entre potenciales interesados. Esto muestra que hay desarrolladores importantes —en especial los más grandes— que están mirando con mucho entusiasmo el mediano plazo. Están posicionándose en tierra, aun sabiendo que las variables actuales son desafiantes, apostando a que se acomoden más adelante. No fue un hecho aislado: fueron varias operaciones, con cifras altas y compromisos firmes de pago.
Pero conviene no confundir señales con realidades. El avance de obras no va al mismo ritmo que las expectativas. Los números lo muestran: los despachos de cemento y la cantidad de obreros registrados en la UOCRA siguen en niveles bajos. El aumento de costos frenó o ralentizó muchas obras, que ahora esperan una mejora en la estructura de costos —ya sea por insumos importados más accesibles, una mejor productividad o algún reacomodamiento de variables— para recuperar margen de rentabilidad. Mirar solo las encomiendas es ver una parte de la película. La otra parte, la que se juega en la obra concreta, va más despacio. El sector empieza a moverse, sí. Pero aún falta.
