El financiamiento en pozo plantea nuevos retos para los desarrolladores en la forma de encarar los aspectos legales, financieros y comerciales de los proyectos. La reglamentación del DNU sobre hipotecas divisibles habilitó la incorporación de una práctica que hasta ahora no era posible: la inscripción de los boletos de compraventa en pozo en los registros de la propiedad.
Si bien no se trata de una obligación para los desarrolladores, se presenta como una medida recomendable para prevenir situaciones que, en el pasado, derivaron en conflictos judiciales para compradores de unidades en pozo. Además, esta reglamentación abrió la puerta a la posibilidad de que las entidades bancarias ofrezcan créditos para la adquisición de unidades en pozo.
Es claro que los bancos no van a financiar masivamente a los compradores de emprendimientos desde el pozo, salvo iniciativas puntuales de algunas entidades o acuerdos específicos con ciertos desarrolladores. Difícilmente aborden este tema de manera generalizada.
Sin embargo, el sector necesita incorporar este mecanismo lo antes posible y tendremos que resolverlo por nuestra cuenta. No es algo sencillo, no es lo que se hace en otras partes del mundo y no es una práctica por la que exista una gran vocación entre los desarrolladores.
Aun así, habrá que avanzar en esta dirección para darle viabilidad y sustentabilidad a la actividad. Es la única manera de vender a precios más lógicos y a un segmento más amplio de la población.
¿Qué hace falta tener en cuenta para encarar este tema?
a) Aspectos legales: Es necesario considerar las limitaciones aún vigentes para ciertos metros cuadrados, como el índice CAC. También se deberá definir qué garantías se ofrecerán, incluyendo la decisión de otorgar o no la escritura al momento de la posesión. Otro punto clave es determinar cómo se resolverá el período entre la finalización de la obra y el momento en que efectivamente se pueda escriturar, que suele no ser inmediato.
Además, se debe evaluar el uso de hipotecas divisibles y definir desde qué vehículo legal se otorgará el financiamiento, ya sea la propia desarrolladora o una entidad distinta. También corresponderá decidir si se firmarán boletos y se inscribirán en los registros, posibilidad que ahora está habilitada.
Por último, deben atenderse cuestiones impositivas relevantes y aprovechar las herramientas disponibles vinculadas a vehículos con oferta pública.
b) Comercialización: Deben establecerse el precio de las unidades que se venderán con financiamiento post posesión, la tasa de interés aplicable y la moneda. También cambian las fechas de inicio de obra y de entrega, dado que el flujo de ingresos por ventas adquiere una dinámica diferente en este esquema. A ello se suma la estrategia de marketing, ya que el interlocutor pasa de ser un inversor a un usuario final.
c) Aspectos financieros: Resulta imprescindible prever desde el inicio la posibilidad de descargar la cartera en el futuro, ya sea en bancos, inversores o en el mercado de capitales.
d) Participación de inversores: Algunas desarrolladoras podrían estructurar estos planes contando desde el comienzo con inversores interesados en obtener flujos de fondos estables y seguros en el tiempo, posiblemente más atractivos que la tenencia de unidades destinadas a renta.
e) Estructuración de los emprendimientos: La planificación debe considerar este nuevo modelo de negocios desde su origen, abarcando la forma de adquisición de la tierra (por ejemplo, mediante canje), la selección de los barrios donde se desarrollarán los proyectos e incluso su escala.
g) Aspectos constructivos: Será necesario avanzar hacia la estandarización de procesos y productos, así como analizar la importación de insumos e incluso de viviendas completas para alcanzar reducciones de costos.
En resumen, son numerosos los factores a contemplar. Ya existen desarrolladores en distintas ciudades del país que están avanzando en esta dirección. Ese es el camino a seguir.
Arq. Damián Tabakman
Presidente de CEDU.
Rector de EN Real Estate.
(Escuela de Negocios de Real Estate).
Autor del libro: Nueva agenda del desarrollador inmobiliario.
www.enrealestate.org
